珠海填海造房的冲动与隐忧

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本报记者 肖素吟 发自珠海 7月中旬,将是珠海市区土地招拍挂市场充满期待的日子。继6月16日,珠海国土资源局的土地挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权之后,地产大鳄们早已是蠢蠢欲动,珠海一个新地块将会拿出来拍卖,这是今年珠

本报记者 肖素吟 发自珠海

7月中旬,将是珠海市区土地招拍挂市场充满期待的日子。继6月16日,珠海国土资源局的土地挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权之后,地产大鳄们早已是蠢蠢欲动,珠海一个新地块将会拿出来拍卖,这是今年珠海市区首次挂拍的商住用地。知情人士对时代周报记者透露,目前,万科、保利等开发商已经投标该地块。

该地块位于珠海唐家湾情侣北路(南段)。无疑,稀缺的海景资源、优越的地理位置是吸引开发商对这块地充满期盼的原因,地王效应呼之欲出。然而,这不过是开发商在珠海热土上竞夺海岸线、热建海景房的一个缩影。

事实上,对于海岸线长达604公里、大小岛屿多达46个的珠海而言,填海造岛运动已然是常态,伴随而来的是海岸线上的造城运动。

调控之下,二手房降温,海景房热建,究竟哪一边是市场趋势所在?

填海补充土地供应

当广珠城际轻轨驶近终点站珠海北站时,一望无际的砂土映入眼帘。这里是珠海唐家湾高新区科技创新海岸北围西片。仅在2009年10月20日之前,这里还是一片浩瀚无垠的大海。

一路南下唐家湾高新区,土黄色的海岸线沿着情侣北路蔓延开来,填海的痕迹才逐渐被海水冲淡。即便如此,情侣北路业已层层向外填海,自成一个半岛,其中尽是鳞次栉比的海景高层。或许,这还不是最后的海景堡垒线,已建、在建项目比比皆是,而原先的是一线海景高层陆续退居二线。

6月16日,珠海国土资源局挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权,备受市场关注。这样的场景似曾相识。

其实,追溯回位于情侣北路南段唐家湾填海区的珠国土储2009-08地块竞拍(位于珠国土储2011-15地块的背面),不难想象海景资源争夺战的激烈场景。2009年12月3日,珠国土储2009-08地块出让,其规划总用地面积为34万平方米,建筑面积达89万平方米。

彼时,保利地产(600048,股吧)、中海地产、格力地产(600185,股吧)和仁恒置地等开发商互不相让,争夺异常激烈,最终格力地产不惜斥资66.15亿元竞得,其楼面地价高达7400元/平方米,刷新了唐家湾地块土地成交的历史最高价格,是为2009年珠海地王,至2010年12月26日打下第一根桩基。

不过,格力地产在填海区展现出来的地产雄心并非个案。其实,这里早已是地产大鳄的必争之地。其中,华发股份(600325,股吧)早已抢滩唐家湾淇澳大桥桥头,中海地产首次进军珠海,就已力揽情侣北路的银坑项目,招商地产(000024,股吧)在唐家湾的土地储备更是高达1000余亩。

事实上,格力地王还仅仅只是唐家湾填海区配套启动项目的一个开端。

根据广东省国土资源厅的网络数据,2008年,珠海单位土地面积GDP为5999万元/平方公里,广州为11275万元/平方公里,深圳为39975万元/平方公里,珠江三角洲平均为7133.6万元/平方公里。但是,珠海土地开发强度(即建设用地占该区域土地总面积的比例)为30.65%,广州为22.29%,深圳为47.06%。两组数据对比之下,珠海的土地瓶颈由此可见一斑—用地需求大、可用资源少,且土地利用率低。

因此,对于深谙填海之道的珠海而言,唯有填海再造,补充土地供应。

根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整(2008-2020)》规划,唐家湾区将由国家高新技术产业开发区、大学园区、淇澳岛生态旅游区和石坑山总部经济区组成。其中北部与中部定位为经济谋划区,南部定位为高端海景住宅区。为此,唐家湾将进行填海建设,城市建设面积增加22.0平方公里,占规划城市总建设用地30.7%。

那么,伴随填海运动大趋势而来的,则是海景楼盘的热建。尤其是在海岸线填海未竞之时,开发商们早已虎视眈眈。

填海的账本

“珠海沿海地区全都集中在市区,但是市区本身的土地出让就很少,基本上没有,只能在填海区补充土地供应,因而不断追高房价。在市区,必须通过填海建房才能推高房价。”珠海大家房地产策划有限公司副总监陈灿优对时代周报记者表示道。

事实上,自上半年以来,珠海海景房供应量少,尽管适逢调控,但是房价已居高位。在珠海吉大九洲港区域,莱茵半岛在售二期海景单位,均价21000-22000元/平方米,珠宾花园自6月25日加推1栋楼王单位,起价22000元/平方米。

他表示,珠海海景房供应量不多,虽然在填海,但是出让的面积并不多,“由于土地资源稀缺,珠国土储2011-15地块起始价是6000元/平方米,是目前珠海沿海地价最高的地块,以后填出来,价格肯定会更高,门槛就会提升”。

不难看出,海景房的高房价,正是开发商涌入填海区的根本动力。

“从开发商角度来讲,滨海填海造地的积极性肯定是非常之高。从目前国内房地产态势来讲,沿海片区的收益空间是最大的板块之一。随着土地出让价格上涨,房价水涨船高,所以对开发商是非常大的诱惑。尤其是海岸线资源非常有限,才促使地方政府有经济动力来大规模填海,从而导致了开发商对海岸线开发趋之若鹜的现象。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁进一步解释道。

一名不愿具名的珠海地产人士甚至调侃道,“珠海供应量每个月只有20万,同样作为三线城市的佛山,供应量则达到60万,这就是为什么珠海房价比佛山高,但是没有推行限购令的原因。珠海是单纯靠土地财收来供应财政收入,或者说,过分依赖土地财政”。

事实上,填海工程有“三宗最”之称,即最便宜、最快捷、最自由。诚然,较之耕地红线或者旧城拆迁,除却谈判、拍卖等琐碎环节,填海造地无疑是简单得多。

宋丁对此表示:“从整个发展态势看,与原有的临海老城区用地相比,沿海填海用地是最干净、最单一的,产权规划是最清晰的,所以政府的土地收益是最大的。如果政府没有强力管控的话,开发量和价格走势还有一个比较大的上升的空间。”

根据当前法规,围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”,无需承担耕地的开垦费用。其中,按照常例,围填海成本一般为15万-20万元/亩,即225-229元/平方米。因此,越来越多的开发商与地方政府将目光转向低成本的填海造地。

他表示:“在整个珠三角的定义中,珠海与澳门联系在一起,以一个大型的滨海休闲度假形势,没有实质性的商业金融,这必然影响到珠海定位,所以就必须利用曲折蜿蜒的海岸线。未来,在现有海岸线的开发以及在重要节点上填海是不可避免的。”

填海造房已蔚然成风

然而,珠海的滨海计划也绝非坦途。填土造地的冲动下,难免出现隐忧。

位于珠海吉大九洲机场附近的珠海横山洲岛,或许可以说珠海填海建房冲动下的一个缩影。

这是2005年轰动一时的全国首例海岛拍卖。然而,时代周报记者在彼岸所看到却是沉寂一片:绿叶葱葱小岛周边接壤着土黄色的填海砂层,令人倍感突兀。

彼时,珠海汉业公司(珠海汉业)斥资1.13亿元竞得横山洲岛5.72万平方米的开发权,即660元/平方米。在规划用途方面,包括做酒店(年限50年)、住宅(年限70年)或者商业(年限40年)。

不过,填海建房已是蔚然成风。2007年4月,珠海汉业开始大规模围堰填海,至2009年,填海面积达15.45万平方米,接近海岛面积的3倍,显然是醉翁之意不在酒。

事实上,早在拍卖之初,出让中就已明确要求开发商“不能填海、不可以大规模破坏山体植被”,珠海汉业显然是明知不可而为之。

珠海填海造房的冲动与隐忧

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